10月上海市场分析报告:“银十”缺席 市场持续承压


综述

政策:央行上海总部发文支持浦东新区改革开放;临港新片区发布促进产业发展"1+4"系列政策,15个生物医药重点项目同步签约。

土地:供应上扬,成交回落,10月共计成交11幅经营性用地。其中,瑞安房地产以38.81亿的总价竞得徐泾盘龙村4幅城改宅地。

新房:10月份上海新房市场供应、成交端双双回落,累计新增供应41.7万㎡,环比9月下跌36.1%,累计成交44.2万㎡,环比下跌36.3%,成交均价为5.61万/㎡,环比上涨6.1%。

二手房:10月份上海二手房市场整体降温明显。共成交16131套,环比下降20%,成交面积126.6万方,环比下降21%,成交额470亿,环比下降23%,成交均价3.7万/平方米,环比下跌2.3%。

政策动态:临港新片区再获政策利好

10月17日,人民银行上海总部与浦东新区政府共同研究制定《关于金融支持浦东新区改革开放再出发 实现新时代高质量发展的指导意见》,从支持开放举措率先落地、支持建设具有国际竞争力的产业新高地以及防范和化解金融风险等方面提出指导意见。

10月18日,中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管委会发布促进产业发展若干政策共16条,以及集聚发展集成电路、人工智能、生物医药和航空航天四大重点产业共40条支持措施。此外还有15个生物医药重点项目签约,涉及总投资超70亿元。

中国网地产数据研究中心认为,临港新片区作为国家扩大开放的战略空间、深入融入经济全球化的重要载体,此次发布“1+4”产业政策,将释放新一轮政策红利,激发创新活力,增强区域创造力和竞争力。

土地市场:供应上扬,成交回落,瑞安斩获4幅城改宅地

据中国网地产数据研究中心统计,10月上海土地市场累计供应13幅经营性用地,总面积95.9万方,其中宅地8幅,总建面35.8万方,环比增加17%;在成交方面,10月共计成交11幅经营性用地,较上月减少4幅,总建面123.8万方,宅地6幅,总建面31.9万方,环比减少62.5%。

10月上海土地市场经营性用地出让详情

从出让地块的分布情况来看,青浦为主力成交区域,共成交7幅土地。其中,瑞安房地产以38.81亿的总价竞得徐泾盘龙村4幅城改宅地,平均楼面价2.18万/平方米,预计将带来1700套房源,一定程度上改善区域内新房住宅供应稀缺的现状。

新房市场:供求双降,“银十”分外冷清

在新房市场供需方面,10月份上海新房市场未能延续此前市场的上行走势,在供应、成交端双双回落,虽在月末呈现翘尾行情,但仍难挽“银十”冷清的局面。据中国网地产数据研究中心统计,全市商品房累计新增供应41.7万㎡,环比9月下跌36.1%,累计成交44.2万㎡,环比下跌36.3%,成交均价为5.61万/㎡,环比上涨6.1%。

 

10月上海新房市场周度供需情况

从住宅项目开盘情况来看,全月共17个项目取证,19个项目入市,合计5834套房源,开盘当日平均去化率为48%,市场分化较为明显。位于外环外项目中有近半去化在50%以上,如保利云上、万科天空之城等因为配套、品牌等优势开盘热销,其余项目如宇宙雍锦府、碧桂园凤凰城等由于位置偏远,去化表现较差。

 

10月上海各区域新房成交价格及同比涨幅(单位:元/㎡)

在新房成交价格方面,10月上海市场房价波动幅度较小,环比上月微增1%,整体保持稳定。嘉定区域由于保利云上等高价项目入市,均价上涨较为明显,其余区域价格涨跌幅维持在10%以内。

二手房市场:市场降温明显,成交再度回落

10月份上海二手房市场成交回落,整体降温明显。据中国网地产数据研究中心统计,10月上海二手房共成交16131套,环比下降20%,成交面积126.6万方,环比下降21%,成交额470亿,环比下降23%,成交均价3.7万/平方米,环比下跌2.3%。

 

10月上海各区域二手房成交量情况(单位:套)

从区域成交来看,浦东新区成交量居全市首位,杨浦成交位列中心城区第一。各区域成交量均有不同程度下跌,一般区域下跌幅度达20%以上,其中松江、奉贤降幅最为明显,达到30%。成交均价方面,长宁、嘉定、闵行等区域均价有小幅增长,其余区域均价随量减而下调。其中青浦、徐汇的降幅较为明显,达到5-10%。

后市研判:“金九银十”接连缺席,成交颓势恐难逆转

由于“金九”、“银十”接连缺席,上海市场持续转冷,成交显著缩量。在年底最后两个月的业绩抢收期,预计开放商将有一波集中推盘潮,市场供应量或将迎来一波放量增长,但调控不放松下市场低迷的成交颓势恐难有大幅逆转。